人気エリアで中古マンションを買うなら必ずやること【その1】

人気エリアの場合、のん気にインターネット検索しているだけでは絶対にいい中古マンションを購入することは出来ません。

今回私たちは、交通の便が良く地元民にも転勤族にも人気のエリアで、中古マンションを比較的お得に購入することができました。

その経験から、どうすれば人気エリアでいい中古マンションを購入することができるのか?!その対応策についてご紹介します。

複数の不動産屋へ足を運ぶ

複数の不動産屋へ足を運んでおくその理由とは・・・

ずばり!

自分の希望条件を満たす中古マンションが売りに出されたという情報を、いち早くキャッチするためです。

それはどういうことは、順を追って説明します。

1.なぜ「複数」の不動産屋なのか?

まず、中古物件の取引は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあります。(参考ページ:「売主から見た3種類の媒介契約 メリット・デメリット

売主さんが、どの媒介契約を選ぶかによって変わってきますが、どの媒介契約を選んだとしても同じことが言えます。

売主さんから売却を依頼された不動産屋は、自社で買主も見つけた場合、売主と買主の双方から手数料をもらうことができます。ですので、当然、自社で買主もみつける努力や工夫をするわけです。

つまりは、その不動産売却情報を公開する(レインズに登録する)前に、まずは自社の顧客リストにだけ情報を流すのです。

希望条件が合致する見込み客にターゲットを絞って、その売却情報を流すことはとても簡単ですし、成約に結び付きやすいですよね。

インターネット上に公開された段階では、既に買い手がついているというカラクリはここにあります。

私たちが、インターネット上に公開された当日に物件を見学しに行ったのに、すでに3名が購入申込書を提出していた(別記事参照)…というのも、おそらくこのパターンだったと思われます。

人気エリアでは、中古マンションの売却情報を待っている人が数多くいます。

「このエリアで3LKDの築10年以内のマンションが売りに出されたら買いたいので、連絡を下さい」と不動産営業マンにお願いして待機している人達がいるのです。

そういった「顧客リスト」あるいは「優良見込客」のみに、まずは売却物件のお知らせがいくという仕組みです。

すなわち・・・

中古マンションの売主が、売却を依頼した不動産屋の「顧客リスト」に入っていないと、その情報がいち早く入ってこないということになります。

私たちが購入した不動産屋も、その方法を取っていました。

ホームページに公開したり、チラシをポスティングする前に、希望条件が合致している見込み客だけに、売却新着情報を郵送で送ってくれていました。

不動産屋によっては、電話やメールだったり、その方法は様々だと思いますが、お客さんによって不利益が生じないように、郵送やEメールでの一斉送信(もちろんBCCのような仕組みで)をしたり、あるいは特定の見込み客には直接電話したり、といった感じなのかな?と想像します。

2.不動産屋の選び方

(1)大手と地域密着型 両方押さえておくこと

大手不動産会社と地域密着型の不動産屋、どちらがいいか?という疑問に対する答えは、「両方押さえておいた方がよい」ということになります。

それはやはり、売主がどの不動産屋に売却を依頼するかが分からないからです。

新築時の販売会社が中古物件の仲介も行っている場合は、その販売会社に依頼するケースも多いようなので、目ぼしいマンションがある場合は、それも併せてチェックしておいた方がよさそうです。

(2)その地域に店舗を構えている不動産屋

土地勘があれば、あそこに○○不動産の支店があったな、と分かると思いますので、まずはそこに足を運んでみるのもよいと思います。売主さんだって、そんなノリで不動産屋を選ぶ可能性は大いにあります。

その地域に店舗を構えているということは、その地域での営業に力を入れている証拠ですし、おのずと販売力は強くなっているはずです。

(3)インターネットを手掛かりに

SUUMO(スーモ)などで、希望エリアに売りに出されている中古マンションを検索すると、個々の中古マンションの詳細ページに「問い合わせ先」として、不動産屋の名前が出ていると思います。

実際に、その不動産屋を介して売りに出されているということです。

ですので、希望に近い中古マンションをいくつか選択して「一括資料請求」するのが手っ取り早くてオススメです!

可能であれば、内覧もさせてもらうと一石二鳥です。

3.不動産屋の営業マンと会ったら・・・

(1)自分の希望を伝える

ほとんどの不動産屋では、まずアンケート記入することになると思います。

住所、氏名、年齢、電話番号、家族構成などの個人情報はもちろんのこと、希望のエリア、間取り、築年数から、ローンの返済希望額や自己資金(頭金)、勤務先や勤続年数、年収まで・・・。

できるだけ全て正直に記入した方がよいと思います。その方が熱心さが伝わることもありますし、営業マンから的確なアドバイスをもらうことができると思います。

そうしたやりとりを経て、不動産営業マンの「顧客リスト」に「優良見込客」としてリスト入りすることも1つ重要なポイントです。

(2)様々な情報を教えてもらう

購入の希望条件などをアンケート記入すると共に、その地域の中古マンションの相場や取引数、売却スピードなど、様々な情報を教えてもらいましょう。

また、「レインズ」では、過去の売買情報を調べることができるようです。

不動産屋の営業マンにお願いして、その地域の目ぼしいマンションが、まずいくらで売りに出され、最終の成約価格はいくらだったのか?を教えてもらいましょう。

私たちは当時、そういった仕組みがあることを知らなかったのですが、とある不動産会社の方は、親切にチラシをプリントして最終の成約価格までメモして、資料として私たちにくれました。

それによって、どの程度価格交渉ができるのか?の参考にもなりますし、その地域の相場感や、取引価格が上昇傾向にある・・など見えてくることが色々ありました。

以上、人気エリアで中古マンションを買うなら必ずやること【その1】でした。長くなったので記事を区切ります。

続きはこちら

人気エリアで中古マンションを買うならやること【その2】・・・新築・中古 共に数多くのマンションを見学する

人気エリアで中古マンションを買うならやること【その3】・・・買いたい中古マンションは大至急!!内覧申込

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