リフォーム済マンションのメリット・デメリット

「リフォーム済み中古マンション特集」や「リノベーション済マンション特集」といったのを、スーモや住友不動産販売等の大手不動産仲介業者のホームページでよくみかけます。「リフォーム済み物件」というものに、一定の人気があることが分かります。

私は今回、リフォーム前の中古マンションを購入し、自分でリフォーム業者を探してリフォームしたのですが、その経験を踏まえて、このリフォーム済マンションのメリット・デメリットが見えてきたので、ここにまとめてみたいと思います。

リフォーム済みマンションのメリット

1.リフォームする手間が不要!

やはり、自分でリフォーム業者を探すところから始めて、実際に細かな仕様や色まで選んでリフォームをするというのは、結構大変でした。もちろん、自分好みにリフォームをすることは楽しくメリットも多いのですが、それが面倒な人や時間的余裕がない人にとっては、リフォーム済みマンションは大きなメリットです。

特に、床材や壁紙、キッチンやお風呂などの水回り商品の色選びは、イメージ通りに仕上がるかがとても難しかったので、リフォーム済みマンションでは出来上がりを目で確認できることがメリットだと思います。

リフォームされた状態を見て、気に入るか気に入らないかの判断なら簡単です。

2.すぐに住み始めることができる!

リフォーム済みマンションは、引き渡し後、すぐに住み始めることが出来るのも大きなメリットだと思います。引き渡し完了後は、日割りで固定資産税や管理費などが発生します。現在住んでいる賃貸物だって、引越が完了するまで日割りで家賃が発生するわけですから、2重払いは極力避けたいところです。

しかし、自分で中古マンションのリフォームをする場合、リフォーム工事はあくまでも引き渡し完了後にしかできません。どんな壁紙にするのか、どんなキッチンにするのか、そういった細かな検討をする時間も必要ですし、マンションの管理組合に申請して承認されるのを待つ必要もあります。

さらにリフォーム工事そのものにも日数を要します。ちなみに我が家の場合は、間取り変更を伴うリノベーションとまではいきませんが、フルリフォームでしたので、工事期間は1ヵ月間かかりました。

3.住宅ローン1本で資金計画を考えればよい

私たちも、中古マンションを購入をする際の資金計画(借入金額をいくらにするか)では、「リフォーム代っていくらになるの?」というところが、結構ネックになりました。

ですので、すでにリフォーム済みのマンションであれば、住宅ローンを借りる際の資金計画がとてもシンプルです。

私たちの場合も、あらかじめ、不動産屋さんの方で参考見積書を用意してくれていたのですが、ほんとうにその金額で大丈夫かな?という不安はありました。実際、その参考見積書の金額は約350万円だったのですが、最終的には450万円になりました。(見積りが甘かったのではなく、自分たちが工事箇所を増やしたり、商品のグレードアップをしたりしたことが料金アップの理由です。)

当然、売主さん側がリフォームをしたのであれば、その代金は物件の販売価格に上乗せされているわけですが、それ以上費用が発生することはないという点は安心です。また、リフォーム費用が上乗せされた価格で中古マンションを購入するということは、最も金利が安い住宅ローンの中に、必然的にリフォーム費用も組み込まれることになります。

自分でリフォームする場合でも、購入時にすぐリフォームする場合は、リフォーム代も一緒に住宅ローンで借入することもできるようですが、短時間でリフォーム代がいくらくらいになるのかを見極めて、資金計画をたてなければなりません。(※参考ページHOME’S 中古住宅購入ガイド「リフォーム費用も住宅ローンが利用できる」

また、別途リフォームローンを組むことになると、住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるだけでなく、借入期間も最長10年だったり15年だったり、住宅ローンと比較すると短くなります。

4.住宅ローン控除1本で手続きがシンプル

リフォーム費用をローンで借入した場合も、住宅ローン控除の対象となる場合があるのですが、その辺のややこしい制度を調べる必要がないのも、リフォーム済みマンションのメリットだと思いました。

リフォーム済みマンションのデメリット

1.販売価格が高めに設定されている可能性大

私たちが中古マンションのリフォームを終え、私と夫で「もしリフォーム後の状態ですぐ売却するなら、いくらの値段をつける?」なんて話をしました。

「あの地域の相場でいくと、いくらリフォーム済みでも○○円以内の価格じゃないと売れないよね。」

「だとしたら、私たちが購入した金額にリフォーム費用と仲介手数料をのせると、ほとんど利益はないか、下手したら赤字になるかな。」

「もし転売目的だったら、リフォーム費用はもっと安く抑えないといけないってことだね。」

なーんて会話をする中で、気が付いたのです。リフォーム済みマンションは、リフォーム費を安く抑えつつ、パッと見は綺麗になっていることで高く売れるようにしている物件である!ということを・・・。

これは、売主さんの立場になって考えると分かるのですが、手間と時間をかけてリフォームをしたということは、それだけ高く売りたいと思っているということです。

単純に考えても、リフォームしない状態なら2,000万円で買い手がつく中古マンションを、200万円かけてリフォームしたとして、それを2,200万円では売りに出しませんよね?リフォームにかけた時間と手間を考えると、2,500万円くらいの値段をつけたくなるかな?と思います。

今回私たちは、もちろん自己居住用として中古マンションを購入しているので、細部にもこだわって手を加えたり、素材などをグレードアップした箇所もあるのですが、それを他人がちょっと見学しに来ただけでは、どこにお金がかかっているかは分からないと思います。

私は、今回リフォームをするにあたって、かなりあれこれ調べて検討したので、多少は素材や建材、水回り商品のグレードの違いを、目で見て分かるようになりました。でも、リフォームを経験する前では絶対に分かりませんでした。

ですので、もしリフォーム済み中古マンションを購入する場合は、前半の「リフォーム済み中古マンションのメリット」に挙げた内容を享受できることに価値があり、その分が価格に上乗せされている、ということを理解した上で購入することが大事かなと思いました。

2.自分に不要な設備が入っていることも

例えば、システムキッチンの食洗機。私は賃貸暮らしの時でも食洗機を使い、我が家では大変重宝がられている家電でした。なので、今回のリフォームでも、当然のように食洗機は入れました。

でも、新築マンションに住んでいるママ友なんかの話を聞くと「食洗機がついてるけど、ほとんど使ってないんだよね。」なんて人が結構いるんです。

システムキッチンの食洗機は、定価で15万円~20万円(そこから割引がされますが)と、結構値が張る商品です。もし使わないのでしたら、お金の事だけでなく、そのスペースももったいないなぁと思います。

つまり、自分の家庭では不要な設備が入ってしまっている可能性もあります。

3.自分が欲しい設備が入っていないことも

今度は逆に、自分に欲しい設備が入っていないこともあるかと思います。

例えば、キッチンにはビルトイン浄水器が欲しかったけど無かった・・・とか、トイレの蓋が自動で開閉するものがよかったけど違った・・・等々。後から追加で入れることが簡単なものならいいのですが、そうでない場合は、その設備がないまま我慢して暮らすか、追加工事をする場合は、余計な工事費が発生してしまいます。

私たちの中古マンションのリフォームでは、特にキッチンには、使いやすいようにいくつかオプション装備をつけました。でも、もし売却目的のリフォームであれば、その辺のオプションはつけず、最低限の装備だけにしたと思います。

キッチンなどは特に、自分が使いやすいようにカスタマイズできるので、その機会を失ってしまうことは、リフォーム済みマンションのデメリットかな、と思いました。

4.フローリングや建具の色が自分でコーディネートできない

あまりこだわりの無い方なら、大したデメリットではないのですが、フローリングや建具等のリフォームは、キッチンやユニットバスのリフォームよりも、そう滅多にするものではありません。

特にフローリングの張り替えをするためには、家財道具を全てどかさないといけないので、住んでしまってからのリフォームは非常に大変です。そして、コスト的にも壁紙のように張り替えがしやすものではないです。

フローリングやドアなどの建具の色は、面積も広い分、部屋の雰囲気を大きく左右します。手持ちの家具の色を考えると、本当は明るいベージュの床が良かったけど、ミディアムブラウンだった・・ということもあり得ます。

5.表面的な部分のリフォームしか行われていない可能性も

リフォーム工事費を削減するために、目に見えない部分の補修をしていないかもしれない、ということです。

リフォーム工事をしていく過程で、新たに瑕疵が発見される場合もあります。例えば床下の配管や、壁や床の下地の状態など。でも目には見えない部分なので、その部分の補修をせず、上から綺麗な壁紙やフローリングを張ってしまったとしても、買主である第三者には分かりません。

私も今回の中古マンションリフォームで、リフォーム業者の方が、換気扇の中の状態なんかも見てくれました。換気扇そのものにも寿命があるようで、今は大丈夫ですがいずれ交換は必要になります、ということでした。

換気扇のカバーさえ綺麗であれば、換気扇本体の経年劣化がどうなっているか、交換されているかなんて、リフォーム済み中古マンションを内覧する時にチェックできる人なんていませんよね。そういった業界で仕事をしていた人でない限り、そんなチェックポイントが存在することすら知りません。

まとめ

以上、リフォーム済みマンションのメリットとデメリットをまとめてみました。リフォーム済みマンションの購入を検討する場合は、メリット・デメリット、両方ともよく理解した上で、細かいところまでしっかり見学することが大切かな、と思います。

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