中古マンションに求める「資産価値」とは?

投資物件でないとしても、いずれは住み替える可能性があるから、戸建よりも比較的売りやすいし貸しやすいマンションを選んだ・・・という方なら「資産価値」って気になりますよね。

私たちが中古マンションを購入する際に、この「資産価値」について調べたこと、思ったことなどをまとめてみます。

新築マンションにしかない「資産価値」とは?

中古マンションンにはなくて、新築マンションにしかない「資産価値」とは何か?簡単ですよね。「新築」であるということです。新しいということです。特に、誰も使っていないキッチン、お風呂は、やっぱりキレイで気持ちいいです。

特に日本人は、新築を好む傾向にあり、「新築信仰」とまで言われているようです。

でも新築マンションを購入して、そこに住んだ後に売却する時、かならず「中古」となります。築10年以内くらいであれば、「築浅物件」としての価値がありますが、時間が経つにつれ、必ず築20年、築30年を迎えていき、「新しい」ことの資産価値はなくなっていきます。

築年数が経過しても、変わらない「資産価値」とは?

たとえ新築マンションを購入したとしても、築年数が経過することによる資産価値の減少は避けられません。では、たとえ古くなっても、変わらない資産価値とは何か??そこに着目することが大切です。

たとえ古くても「そのマンションに住みたい」と思う人が多ければ多いほど、有利な条件で売却したり、高い家賃で貸し出したりすることができます。つまり、資産価値が高い、あるいは資産価値が落ちにくいマンションであると言えます。

1.資産価値を左右する最大の条件は「立地」

不動産の専門家の中には、「不動産の価値は立地で9割以上決まる」と断言する人もいるそうです。9割以上という数字が正しいのかどうかはよく分かりませんが、立地条件が最重要だということは、理解できます。

(1)住みたいと思う人が多い「街」であること

○○区や○○市、それぞれの都道府県で、人気の地名があると思います。東京であれば、そこに住んだことがない人でさえ、いくつかネームバリューのある地名が思い浮かぶかと思います。

人気の○○市に隣接していたとしても、隣の△△市では雲泥の差だったりすることもありますよね。

(2)各停しか止まらない駅よりターミナル駅

同じ区内・市内だったとしても、各駅停車しか停まらない駅より、急行や快速が停まる駅の方が人気です。通勤や通学に便利なので、住みたいと思う人が多くなります。

さらには、複数路線が使えるターミナル駅の方がさらに利便性は高くなります。

マイカー通勤が当たり前の地域では、あまりこの感覚はないかもしれませんが、都市部で電車通勤をしている方であれば、共感していただけるかと思います。

(3)断然、「駅近」であること

これも都市部で電車通勤をしている方なら外せないポイントです。最寄駅からバスに乗るような立地よりも、徒歩10分以内の立地の方が圧倒的に人気です。

徒歩10分よりも、徒歩5分以内の方がさらに人気は高くなります。特に賃貸で貸そうと思った時、このたった5分の差で、毎月の家賃が数千円から1万円は変わってくるのではないかと思います。

(4)スーパーや病院など生活インフラの充実

やはり毎日”暮らす場所”ですので、食品や日用品の買い物や、通院などに便利な場所の方が便利です。

(1)から(3)までを満たす場合、この生活インフラも充実しているケースがほとんどかと思います。

(5)日当たりや眺望がよく、閑静な住環境であること

これは(2)(3)の条件と相反する部分が出てくるのですが、はやり”暮らす場所”ですので、日照条件に恵まれた緑豊かな場所で、騒音や排気ガスの心配がない住宅地が好まれます。特に子育て世代を中心としたファミリー向けのマンションの場合は、この条件も外せません。

ただし日当たりや展望に関しては、年数が経過と共に変化する可能性が高い要素になります。マンションの目の前が駐車場であったり、古いアパートであったりすると、いずれそこにもマンションやビルが建ち、日当たり等の条件が悪くなることもありえますし、嫌悪施設が建設される可能性だって無きにしも非ずです。

以上、(1)~(5)全てを同時に満たすマンションを探すのは非常に難しいのですが、逆にそのようなマンションは中古であっても、非常に資産価値が高いと思います。

最終的には、戸建ではなくマンションを選択する人の場合、交通や生活の利便性に重きをおく傾向が強いですし、さらにマンションを「借りる」立場の人は、それがさらに顕著です。

ですので、マンションの資産価値を考える場合は、(5)よりは(1)~(4)の方が、重要度が高いと言えると思います。

2.購入後に変更することができない「広さ」

単純に3LDK、4LDKという間取りの事ではなく、何平米あるかといった「広さ」です。

4LDKを3LDKや2LDKにリフォームすることは可能ですし、場合によっては3LDKを4LDKにリフォームすることも可能です。でも、70平米を90平米にリフォームすることは不可能ですよね。

やはり、広ければそれだけ部屋の間取りの選択肢は増えますし、リフォームの幅も広がります。

そして部屋の広さは、経年により劣化したり変化したりするものではありません。

3.マンションの「管理」「修繕」状況

中古マンションで、築年数がある程度経過していれば、その管理状況や修繕履歴を知ることも可能です。

特に、築15年~築20年くらいの間に、マンションの場合は初めての「大規模修繕」を実施するようです。足場を組んで外壁の修繕や、ベランダや共有廊下の防水塗装などを塗り直すようです。

修繕積立金の計画が不十分で、修繕が計画通りに出来ていない場合、はやり見た目にも資産価値を落としてしまいますし、建物の寿命的も縮めてしまうことになります。

また、駐輪場や駐車場の管理がきちんとなされているか、共有部分(エントランスや共有廊下)の使い方のマナーなどの統制がとれているか、といったことも資産価値を維持する上で馬鹿にできないポイントとなります。

まとめ

以上、中古マンションの場合に特に注意したい「資産価値」のポイントをまとめてみました。

築10年を超える中古マンションでは、新築マンションや築浅の中古マンションと比較すると、どうしても見劣りする部分はあります。でも、古くても変わらぬ「資産価値」を持っている中古マンションはあります。

中古マンションの購入を検討する際は、そういった「資産価値」の観点もしっかり押さえておくことが大切だなと思いました。

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