中古マンション探しを始める前に知っておきたい3つのこと

私自身が、実際に中古マンション探しを開始してから初めて「そうだったんだ!」と知ったことをご紹介します。中古マンションも探し始める前に、頭の片隅に置いておきたい3つのポイントです。(そんなこととっくに知ってるよ!という方には、申し訳ありません・・・)

1.インターネット検索した物件は既に売れている可能性有

もちろん、いくらインターネットの情報と言えども、リアルタイムに更新できるわけではありませんから、「ちょうど昨日に買い手がついてしまって・・・」というようなケースはイメージできるかと思うのですが、そうではないのです。

中古マンションの売買の流れを簡単に説明すると、

  1. 購入申込書の提出
  2. 売主と価格交渉
  3. 住宅ローンの事前審査
  4. 売買契約締結(手付金や仲介手数料の支払)
  5. 住宅ローン本申込み→正式に承認が下りる
  6. 借入銀行にて、金銭消費貸借契約締結
  7. 借入銀行で残金や諸費用の精算
  8. 引き渡し完了

といった感じですが、私たちが中古マンションを購入した時は、1の購入申込書の提出から8の引き渡し完了まで、約1ヶ月半の期間がかかりました。やはり対象が不動産なだけに、住宅ローンや様々な手続きがあるので、売買には時間がかかるんですね。

でも・・・!

その中古マンションの情報は、私たちがどんどん手続きを進めている最中も、しばらくインターネット上に掲載されていました。最終的にいつまで掲載されていたかチェックしていないのですが、既に買い手がついていても、しばらくはインターネット上に掲載されているということです。不動産屋の方に聞いたのですが、業界の仕組み上、そうなっているそうです。

・・・ということは?!

ネットショップで商品を選ぶ時のように、インターネット上に掲載されている中古マンションの中から、好きな物件を選んで購入できるわけではないということです。

もし、インターネット上で気になる中古マンションを見つけた場合は、迷っている暇はないので、すぐに電話で問い合わせてみた方がいいです。買い手が決まっていたとしても、可能であれば内覧だけでもさせてもらった方がいいです。

ちなみに・・・人気エリアで中古マンションを買おうと思っている人は、インターネット上に掲載されたタイミングでは遅すぎます。(それについては別記事で)

2.売主がまだそのマンションに居住中の場合もある

当たり前のことかもしれませんが、実は私はこの辺のイメージが全くできていませんでした。当然、住みながらにしてそのマンションを売りに出す方もいるんですよね。

ですので、新築でも中古でもマンションを買うなら、できるだけ多くの物件を見学した方がいいわけですが、中古マンションを見学する場合、売主さんが日常生活を送っている空間にお邪魔させてもらって内覧する、というケースが出てくるのです。

私たちも1度、居住中マンションの内覧をさせてもらったことがあるんですが、やっぱりちょっと気を遣いました・・・。その時は「予算オーバーだから買えないけど、見るだけ見ておこう。」という感じだったので、「本気で買うつもりもないのになんだか申し訳ないな。あんまりあちこちジロジロ見るのも気が引けるし・・・。」という気持ちだったことを覚えています。

でも一方、居住中の中古マンションには、居住中だからこそのメリットがあります。売主さんの雰囲気もつかみやすいですし、部屋の使い方や家具の配置なんかも参考になります。売主さんに直接、そのマンションの住み心地や使い勝手について質問することもできます。

中には、事前予約不要でオープンハウスをしている場合もあるので、たまたま散歩中に見つけた場合は、フラッと立ち寄ってみることをオススメします。最も気を遣わずに気楽に見れるパターンです。その対極にあるのが、居住中のマンションの見学ということになりますね。

3.マンション売却の理由にも注意を払う必要性

私の友人が「中古マンションの場合は、どういう理由で売却するのかも気になる・・・」と言っていたんですよね。その当時は、まだマンション購入は全く考えていなかったので、それを聞いても「どうして?」と質問するだけで、何もイメージできませんでした。

その友人は「転勤とかならいいけど、ローン返済が難しくなって売却するとかマイナスの理由だと、そのマイナスの運勢とか運気まで引き継いでしまいそうで。」ということでした。現実主義派の私には、想像もつかなかった理由だったのですが、確かにそう考える人がいるのも納得です。

でも今回、実際に中古マンションを購入してみて、相手がどのような理由で売却するのか?というのはとても大事な情報であることを実感しました。以下の3つが、その具体例です。

(1)心理的瑕疵(かし)物件の場合

これはちょっと大げさなパターンかもしれませんが、現実問題として一定数、取引されているようです。心理的瑕疵物件とは、いわゆる「ワケあり物件」「事故物件」というやつですね。私の友人がマンション探しをした時にも、築浅で安い!でも築浅なのにユニットバスがリフォームされていて、あれ・・・?と思ったら、心理的瑕疵物件だったということでした。

この心理的瑕疵がある物件については、告知義務があるとうのはご存知の方もいるかと思うのですが、一旦、誰かに売却され、その後再度売りにされた場合は告知義務がないのだとか。だから、その心理的瑕疵の情報を隠すためにわざと、手続き上だけの売買契約を間にはさむ、という業界の裏ワザがあるとか・・・。

それが本当かウソか分かりませんが、それって隠し通せるとは思えないんですよね。近所の人から耳に入る可能性は大いにあります。そうなった時に、トラブル・訴訟問題になることは間違いないので、売る側もそれは避けたいはずです。気になるようであれば、売主さんや不動産屋さんに自分から「心理的瑕疵などはありませんよね?」ズバリ質問することをオススメします。

仮に売主さんと不動産屋が裏で手を組んでいたとしても、聞かれた時の答え方次第で、その可能性は見破れるのではないかと思います。「私が住んでいる間は何もありません。」「前の所有者さん時代のことはよく分かりません。」あたりは、怪しいと思います。

でも、この心理的瑕疵についても、全く気にならない人もいると思います。むしろ、それを理由に安くなるならお買い得!是非、瑕疵物件を紹介して下さい!!という人もいますよね。そういえば私の知り合いにもいました(笑)そういった方は、それを理由にもっと価格交渉する手もありますよね。

スーモなんかでは「心理的瑕疵物件」のキーワードで物件抽出できたりします。ほとんどが賃貸のようですが。

(2)売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合

私の友人は、「ローン返済が難しくなって売却する等のマイナスの理由だと、そのマイナスの運勢や運気まで引き継いでしまいそうで嫌」と言っていましたが、そのような気分的な問題だけでなく、売主が管理費や修繕積立金まで滞納してしまっているケースもなきにしもあらずです。

しかも、その滞納分の支払い義務は、買主が引き継ぐことになっているんです!!AllAbout参考ページ

通常の売買契約では、間に不動産屋が入りますので、その辺のややこしい手続きはきちんと段取りをつけてくれるのでしょうし、その分、売買価格も調整されるのだと思うのですが、やっぱり買う側としては厄介ですよね。ある意味、友人の言う通りだなと思いました(笑)

しかも!!

これはネット上の書き込みで読んだ話なのですが・・・お金に困っている売主から中古マンションを購入した人が、その後住み始めてから、家に借金取りが来たというのです!!「今どこにお住まいかご存じですか?」とか聞かれるのでしょうか?・・・厄介極まりないですよね。

もしこれに該当する場合は、あらかじめ不動産屋の担当者から話があると思いますが、そんな可能性もあるということを、一応念頭に入れておいた方がいいと思います。

(3)売主の売却理由によって値引き交渉のしやすさが変わる

何と言ってもこれが1番重要です!!売主さんがどんな方で、どういった理由でマンションを売却するのか、それは必ず不動産屋に確認した方がいいです!

何歳くらいの方で、ご家族はどんな状況で、その後はどこに住むのか?なぜこのマンションを手放すのか?大まかにですが、教えてもらえます。

私がこれまでに見学した中古マンションで、教えてもらった売却理由の一部を紹介しますと、

  1. ご主人の転勤が決まったので、これを機に売却して転勤先で新たなマンションを購入する
  2. 念願の一戸建てを購入するので、マンションは売却する
  3. 元々は法人が所有して社員に社宅として貸していたマンションだが、その社員の転勤などを機に順次売却していっている
  4. 子供が全員社会人になって巣立ったので、もう少し狭いマンションに引っ越す

といった感じです。

売主さんに住宅ローンが残っている場合、それ以上の金額で売りたい、というのは当然あると思います。そして、1や2のようなケースだと、売主さんはまた次の不動産購入が控えてますので、そのための頭金の都合もあります。

また3の場合は、売主は法人になるので、個人の売主さんより値引き交渉がしにくいかもしれません。4の場合は、養う子どもがいなくなっているので、多少は余裕があるかもしれません。

という感じで、売主さんがどんな理由で売却するのかという情報は、値引き交渉の有効な判断材料になるのです。値引き交渉については、また別記事で詳しく書いていますがこんな感じです。

それから、あえて上の売却理由からは外したのですが・・・

売却理由が、「息子夫婦のために購入したが、息子夫婦が住まないことになったので売却する」という中古マンションもありました。しかもそのマンションを新築で購入しており、そのまま未入居の状態で売却するのです。ほんまかいな?!と思いましたが、真偽のほどは不明です・・・。

以上、長くなりましたが、「中古マンションを探し始める前に知っておきたい3つのこと」でした。お役に立つ情報が1つでもあれば幸いです。

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